Mijn verhuurder repareert niets (gebreken), wat kan ik doen?
Rechtswijs Je woning heeft gebreken en je verhuurder doet niets. De kraan lekt al maanden, er zit schimmel op de muur of de cv-ketel is kapot. Je hebt gebeld, gemaild en misschien zelfs aangetekende brieven gestuurd. Maar er gebeurt niets. Dit is een situatie waar duizenden huurders in Nederland mee te maken hebben. Het goede nieuws: de wet staat aan jouw kant. Je verhuurder is verplicht om gebreken te herstellen Art. 7:206 BW, en als dat niet gebeurt kun je huurverlaging afdwingen. In meer dan de helft van de rechtszaken krijgt de huurder gelijk.
Wanneer is er sprake van een gebrek?
De wet gebruikt het woord “gebrek” voor alles wat ervoor zorgt dat je niet normaal van je woning kunt genieten Art. 7:204 BW. Dat klinkt vaag, maar in de praktijk is het vrij duidelijk. Een lekkend dak is een gebrek. Schimmel op de muren is een gebrek. Een kapotte cv-ketel in de winter is een gebrek. Rotte kozijnen, een brandgevaarlijke meterkast, stankoverlast door verouderde leidingen: allemaal gebreken.
Er zijn wel grenzen. Kleine reparaties moet je als huurder zelf uitvoeren. Denk aan het vervangen van een lamp, het vastzetten van een deurklink of het ontstoppen van een afvoer. Ook als je het gebrek zelf hebt veroorzaakt, kan de verhuurder niet verantwoordelijk worden gehouden. En soms is iets geen gebrek in juridische zin. Overlast van buren is bijvoorbeeld meestal de verantwoordelijkheid van die buren zelf, niet van je verhuurder.
Het verschil is in de kern eenvoudig: groot onderhoud is voor de verhuurder, klein onderhoud is voor jou. Twijfel je? De Huurcommissie hanteert een lijst met voorbeelden van wat onder groot en klein onderhoud valt.
Je verhuurder is verplicht te repareren
Als je een gebrek meldt, moet je verhuurder het herstellen. Dat staat in de wet Art. 7:206 BW. Het maakt niet uit of je verhuurder een particulier is, een woningcorporatie of een belegger. De verplichting geldt voor iedereen.
Er zijn maar twee uitzonderingen. De eerste: als herstel technisch onmogelijk is. De tweede: als de kosten van herstel zo hoog zijn dat ze in geen verhouding staan tot het resultaat. In de praktijk worden deze uitzonderingen bijna nooit geaccepteerd door rechters. Een lekkend dak repareren is niet onmogelijk en niet onevenredig duur.
Belangrijk: je verhuurder mag in het huurcontract niet opschrijven dat hij niet hoeft te repareren. Dit soort bedingen zijn nietig. De wet beschermt je ongeacht wat er in je contract staat.
Hoe meld je gebreken correct?
De eerste stap is altijd een schriftelijke melding. Stuur een e-mail of, nog beter, een aangetekende brief. Beschrijf precies wat er mis is, wanneer je het voor het eerst hebt opgemerkt en wat de gevolgen zijn voor jouw woonsituatie. Maak duidelijke foto’s en video’s van de schade en bewaar deze.
De verhuurder krijgt vervolgens een redelijke termijn om het probleem op te lossen. Bij gewone gebreken is dat doorgaans zes weken. Bij urgente zaken, zoals een kapotte verwarming midden in de winter of een ernstige lekkage, moet de verhuurder direct handelen.
Bewaar altijd een kopie van je melding en het bewijs van verzending. Dit is later belangrijk als je naar de Huurcommissie of de rechter stapt. Zonder bewijs van je melding sta je zwakker.
Wat als de verhuurder niet reageert: de ingebrekestelling
Als de verhuurder na je eerste melding niets doet, stuur je een ingebrekestelling. Dit is een officieel schrijven waarin je de verhuurder een laatste termijn geeft om de reparaties uit te voeren, meestal 14 dagen. Beschrijf opnieuw de gebreken, verwijs naar je eerdere melding en geef aan wat de gevolgen zijn als de verhuurder niet op tijd repareert.
Na deze termijn is de verhuurder formeel “in verzuim”. Dat heeft juridische gevolgen. Je kunt nu naar de rechter om herstel af te dwingen, eventueel met een dwangsom. Je kunt ook zelf een vakman inhuren en de kosten verrekenen met de huur Art. 7:206 BW. Dit laatste recht mag de verhuurder niet in het huurcontract uitsluiten.
Let op: verrekenenen met de huur is een stap die je niet lichtvaardig moet nemen. Doe dit alleen als je de ingebrekestelling netjes hebt verstuurd en kunt bewijzen dat de verhuurder niet heeft gereageerd. Anders loop je het risico dat de verhuurder beweert dat je huurachterstand hebt.
Huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie
Als je verhuurder de gebreken niet oplost, kun je huurverlaging aanvragen. De Huurcommissie is de meest toegankelijke route Art. 4 UHW. Een procedure kost 25 euro aan leges, en als je gelijk krijgt betaalt de verhuurder dat bedrag terug.
De Huurcommissie stuurt een inspecteur die de woning beoordeelt. Op basis van de gevonden gebreken kan de huurprijs tijdelijk worden verlaagd. Bij ernstige gebreken kan die verlaging fors zijn. De verlaagde huur geldt totdat de gebreken zijn hersteld.
Je kunt ook rechtstreeks naar de kantonrechter stappen voor huurprijsvermindering Art. 7:207 BW. Dit is vooral zinvol als je naast huurverlaging ook schadevergoeding wilt eisen, bijvoorbeeld voor beschadigde spullen door een lekkage.
Let op de termijn: je moet binnen zes maanden na je melding aan de verhuurder actie ondernemen Art. 7:257 BW. Wacht je langer, dan kan de huurverlaging niet verder teruggaan dan zes maanden voor het moment dat je de procedure start. Handel dus snel.
Hoe vaak krijgt de huurder gelijk?
Cijfers uit de Rechtswijs-database
Een huurder in Zeeland-West-Brabant had al jaren last van een lekkend dak, rotte kozijnen en deuren die door verzakking niet meer dicht konden. De verhuurder deed niets, ondanks herhaalde verzoeken. De rechter veroordeelde de verhuurder tot herstel van alle gebreken binnen twee maanden, op straffe van een dwangsom tot 10.000 euro Rb. Zeeland-West-Brabant 2025.
In een andere zaak betaalde een huurder van een kleine studio jarenlang te veel huur voor een woning vol gebreken. De Huurcommissie oordeelde dat de huur fors omlaag moest. De verhuurder weigerde het verschil terug te betalen. De rechter stelde de huurder in het gelijk en veroordeelde de verhuurder tot terugbetaling van 2.441 euro Rb. Midden-Nederland 2025.
Bij een woning in Noord-Holland was de situatie zo ernstig dat de wateraansluiting volledig was afgesloten. De rechter kende een huurverlaging van 80% toe en dwong de verhuurder om binnen een maand alles te herstellen Rb. Noord-Holland 2024. En in Rotterdam kreeg een huurder 60% huurverlaging wegens brandgevaarlijke meterkasten en hardnekkige schimmelvorming Rb. Rotterdam 2021.
Samenvatting
- Je verhuurder is wettelijk verplicht om gebreken aan de woning te herstellen, ongeacht wat er in het huurcontract staat
- Meld gebreken altijd schriftelijk en bewaar het bewijs van verzending
- Geef de verhuurder zes weken de tijd en stuur daarna een ingebrekestelling met een termijn van 14 dagen
- Ga naar de Huurcommissie voor huurverlaging als er niets gebeurt (kosten: 25 euro)
- Start de procedure binnen zes maanden na je melding om met terugwerkende kracht geld terug te krijgen
- Stop nooit zomaar met het betalen van de volledige huur zonder juridisch advies
Veelgestelde vragen
Mag ik stoppen met huur betalen als de verhuurder niets repareert?
Nee, je mag niet zomaar stoppen met het betalen van de huur. Als je dit doet, ontstaat er een huurachterstand en kan de verhuurder je uit de woning laten zetten. Je moet altijd eerst een officiële procedure volgen voor huurverlaging.
Hoe lang heeft een verhuurder de tijd om een gebrek te repareren?
De verhuurder moet gebreken binnen een redelijke termijn herstellen, meestal is dit zes weken na jouw melding. Bij dringende zaken zoals een lekkage of een kapotte verwarming in de winter moet de verhuurder direct actie ondernemen.
Wat moet er in een ingebrekestelling naar de verhuurder staan?
In deze brief beschrijf je duidelijk welke gebreken er zijn en wanneer je deze al eerder hebt gemeld. Je geeft de verhuurder een laatste termijn, meestal 14 dagen, om de reparaties alsnog uit te voeren.
Wanneer heb ik recht op huurverlaging door achterstallig onderhoud?
Je hebt recht op huurverlaging als er sprake is van ernstige gebreken die jouw woongenot flink verstoren. Denk hierbij aan grote schimmelplekken, een lekkend dak of ramen die niet meer dicht kunnen.
Wat kost het om de Huurcommissie in te schakelen?
Als huurder betaal je 25 euro aan leges om een procedure te starten bij de Huurcommissie. Als je in het gelijk wordt gesteld, moet de verhuurder dit bedrag aan jou terugbetalen.
Welke reparaties moet ik zelf doen en welke de verhuurder?
Kleine en eenvoudige reparaties, zoals het vervangen van een lamp of een kraanleertje, zijn voor de huurder. Groot onderhoud aan de buitenkant, de cv-installatie of de leidingen is de taak van de verhuurder.
Kan ik de kosten van een eigen reparatie aftrekken van de huur?
Dat mag alleen als de verhuurder in verzuim is en je eerst een ingebrekestelling hebt gestuurd. Je mag dan een vakman inhuren en de kosten verrekenen met de huur. Doe dit nooit zonder dat de verhuurder aantoonbaar in gebreke is gesteld.
Geldt de Huurcommissie ook voor woningen in de vrije sector?
Ja, ook huurders in de vrije sector kunnen bij de Huurcommissie terecht voor gebreken aan de woning. De regels voor de maximale huurprijs gelden hier niet, maar de regels voor onderhoud en reparaties wel.
Wil je weten wat dit voor jouw situatie betekent?
Stel je vraag aan Rechtswijs en krijg een onderbouwd antwoord op basis van jouw specifieke situatie, met bronverwijzingen.
Stel je vraag gratis