Art. 7:248 BW
Je huur mag alleen worden verhoogd via een clausule in je contract of via de wettelijke regels, en een te hoge verhoging wordt beperkt tot het wettelijk toegestane bedrag.
Wat dit voor jou betekent
De wet geeft twee manieren om je huurprijs te verhogen. De eerste is via een beding in je huurcontract, een clausule waarin staat dat de huur omhoog kan. De tweede is via de wettelijke regels in de artikelen 252, 252a, 252c en 253. Als er een beding is, dan geldt dat beding en niet de wettelijke regels. Pas als het beding niet meer bestaat, kun je na twaalf maanden weer de wettelijke regels gebruiken.
Als een beding leidt tot een huurverhoging die hoger is dan de wet toestaat, is dat te hoge deel nietig. De huurprijs wordt dan verhoogd met het hoogste bedrag dat de wet toestaat. Hoe hoog dat bedrag is, hangt af van de soort huurovereenkomst. Voor huurovereenkomsten uit artikel 247 of 247a en middeldure huurwoningen gelden bijvoorbeeld aparte regels.
Als je huur wordt verhoogd via zo'n beding, kun je binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging de huurcommissie vragen om een uitspraak. De huurcommissie doet dan uitspraak over de verhoging. De verhuurder krijgt van de huurcommissie te horen dat je dat hebt gevraagd.
Wanneer kom je dit tegen?
- • Je hebt een huurcontract met een beding dat de huur mag verhogen. Je krijgt een huurverhoging die volgens jou hoger is dan de wet toestaat. Je wilt binnen vier maanden na de verhoging een uitspraak van de huurcommissie. Je verhuurder wil de huur verhogen via de wettelijke regels, omdat het beding niet meer geldt.
Waar mensen op vastlopen
Mensen denken vaak dat een te hoge huurverhoging helemaal ongeldig is. Maar de wet zegt dat alleen het deel boven de toegelaten verhoging nietig is. De huurprijs wordt dan gewoon verhoogd met het hoogste toegestane bedrag. Kijk dus goed welk bedrag wettelijk is toegestaan.
Deze uitleg is door Rechtswijs geschreven op basis van de wettekst en de uitspraken hieronder, en gecontroleerd op verwijzingen naar wetsartikelen die er niet zijn. Hij vervangt geen advies over jouw eigen situatie.
De rechter heeft dit artikel in 165 gepubliceerde uitspraken toegepast, de meest recente op 17-7-2026.
Wat er in de wet staat
De huurprijs kan worden verhoogd hetzij op grond van een beding in de huurovereenkomst dat in deze wijziging voorziet, hetzij indien een dergelijk beding niet van kracht is, op de wijze als voorgeschreven in de artikelen 252 , 252a , 252c en 253 . Gedurende het bestaan van een dergelijk beding is toepassing van de artikelen 252, 252a, 252c en 253 uitgesloten. Indien een dergelijk beding niet meer van kracht is, kan vanaf een tijdvak van twaalf maanden na het tijdstip waarop laatstelijk toepassing is gegeven aan het beding, aan de hiervoor genoemde artikelen toepassing worden gegeven.
Leidt toepassing van een beding als bedoeld in lid 1 tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 2 of artikel 10a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging.
Leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 247 of artikel 247a tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 3 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , of leidt toepassing van een beding in een huurovereenkomst die betrekking heeft op een middeldure huurwoonruimte als bedoeld in artikel 1 van de Huisvestingswet 2014 tot een verhoging van de huurprijs die hoger is dan toegelaten bij of krachtens artikel 10 lid 4 of artikel 10a lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte , dan is het beding nietig voor zover dat beding leidt tot een hogere dan toegelaten verhoging en geldt de huurprijs als verhoogd met de toegelaten verhoging.
De huurder kan binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging van de huurprijs overeenkomstig een beding als bedoeld in het derde lid, de huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over die verhoging. De huurcommissie stelt de verhuurder in kennis van het verzoek van de huurder.
Bron: wetten.overheid.nl. Dit is de geldende tekst zoals wij hem hebben opgehaald. Controleer bij twijfel altijd de officiële versie.
Hoe deze zaken eindigden
- toegewezen 142 · 86%
- afgewezen 17 · 10%
- ongegrond 5 · 3%
- ontbonden 1 · 1%
Let op wat deze woorden betekenen. "Toegewezen" zegt dat de rechter het verzoek toewees, niet wie er gelijk kreeg. Vroeg de werkgever om ontbinding, dan betekent toegewezen dat de werknemer zijn baan kwijt is. Vroeg de werknemer om vernietiging van zijn ontslag, dan betekent hetzelfde woord het tegenovergestelde. Deze cijfers zeggen dus iets over de procedure, niet over jouw kansen. Daarnaast zijn 8 tussenuitspraken buiten deze telling gehouden. Daarin heeft de rechter de zaak aangehouden en dus nog niets beslist.
De meest recente uitspraken
Een huurverhogingsbeding zonder maximumpercentage wordt door de kantonrechter als oneerlijk afgewezen, omdat de huurder op het moment van aangaan van de overeenkomst geen inschattingsmogelijkheid had. Het beding wordt vernietigd, wat leidt tot terugkeer naar de aanvangshuurprijs. Buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen, maar de huurder moet de proceskosten betalen.
ECLI:NL:RBROT:2026:8706Een huurder die de woning heeft verlaten, blijft hoofdelijk aansprakelijk voor huurachterstand die is ontstaan tijdens het medehuurderschap. Een betalingsregeling kan een voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst voorkomen, anders moet de huurder de woning ontruimen en gebruiksvergoeding betalen.
ECLI:NL:RBROT:2026:8198Een huurprijswijzigingsbeding dat geen grenzen of criteria bevat voor jaarlijkse huurverhogingen wordt als oneerlijk beoordeeld door de kantonrechter, omdat het het evenwicht in de huurovereenkomst aanzienlijk in het nadeel van de huurder verstoort. De verhuurder moet een herziene berekening van de vordering voorleggen.
ECLI:NL:RBNHO:2026:8452De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens ernstig verzuim, de huurachterstand wordt gereduceerd vanwege een oneerlijk opslagbeding, en de huurder moet de woning ontruimen en een lagere schuld betalen met rente en kosten.
ECLI:NL:RBROT:2026:7315De huurder moet de huurachterstand met rente betalen, de huurovereenkomst wordt ontbonden en de woning moet worden ontruimd. Incassokosten worden afgewezen vanwege een oneerlijke bepaling in de overeenkomst. Huurverhogingen zijn wel toegestaan vanwege een later overeengekomen redelijke indexering.
ECLI:NL:RBROT:2026:6692Een huurprijswijzigingsbeding dat jaarlijks tot 5,4% verhoging toestaat zonder indexatie of duidelijke redenen wordt oneerlijk bevonden. Huurders hebben recht op terugbetaling van onverschuldigd betaalde huur vanaf 2018. De zaak wordt verwijderd voor verdere documentatie.
ECLI:NL:RBAMS:2026:6393De huurder moet een herzien huurachterstand betalen, de huurovereenkomst wordt ontbonden, en moet binnen twee maanden ontruimen. Daarnaast moet hij een gebruiksvergoeding, incassokosten en rente betalen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.
ECLI:NL:RBROT:2026:6920De huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder moet binnen twee maanden ontruimen, omdat er een aanzienlijke huurachterstand is. De gevorderde huurverhoging is onrechtmatig hoog en wordt niet erkend. De huurder moet de achterstallige huur, rente, incassokosten en proceskosten betalen.
ECLI:NL:RBNHO:2026:7697De huurovereenkomst eindigt per 1 juni 2026 als gevolg van de opzegging door de huurder. De huurder moet de huurachterstand, rente, gebruiksvergoeding tot ontruiming en proceskosten betalen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.
ECLI:NL:RBROT:2026:6468De huurder moet de huurachterstand betalen, ondanks een fout in de naam in de overeenkomst. De huurovereenkomst wordt ontbonden, de woning moet binnen veertien dagen worden ontruimd, en een gebruiksvergoeding moet worden betaald. Incassokosten worden afgewezen wegens oneerlijke bepaling.
ECLI:NL:RBROT:2026:5689De huurovereenkomst wordt ontbonden wegens ernstige huurachterstand, ondanks de financiële moeilijkheden van de huurder. De huurder moet de achterstand betalen, de woning ontruimen en een gebruiksvergoeding betalen, maar geen incassokosten of rente. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad.
ECLI:NL:RBROT:2026:7081Een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor een vrije-sectorwoning is niet oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13, omdat het geen aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen veroorzaakt. De verhuurder mag jaarlijks de huur aanpassen binnen wettelijke grenzen, onder voorbehoud van overleg met de huurdersraad. Als de huur niet wordt betaald, kan de overeenkomst worden ontbonden na een termijn van één maand.
ECLI:NL:GHDHA:2026:872Artikelen die hier in de praktijk bij horen
Deze artikelen worden opvallend vaak in dezelfde uitspraken aangehaald. Dat is het soort verband dat een jurist in zijn hoofd heeft en dat je nergens opgeschreven vindt.
Art. 7:225 BW
samen in 124 uitspraken
Art. 233 Rv
samen in 123 uitspraken
Art. 237 Rv
samen in 122 uitspraken
Art. 6:119 BW
samen in 107 uitspraken
Art. 6:265 BW
samen in 86 uitspraken
Art. 6:96 BW
samen in 71 uitspraken
Art. 6:233 BW
samen in 12 uitspraken
Art. 139 Rv
samen in 10 uitspraken
Jouw situatie
Wat betekent dit artikel in jouw geval?
Een wetsartikel zegt pas iets als je het naast je eigen papieren legt. Stel je vraag aan Rechtswijs, dan zoeken we de bepalingen en uitspraken erbij die bij jouw situatie horen, en laten we zien waar het antwoord vandaan komt.
Gratis je vraag stellenDeze pagina is samengesteld uit openbare bronnen: de wettekst van wetten.overheid.nl en gepubliceerde uitspraken van rechtspraak.nl. De samenvattingen per uitspraak zijn door Rechtswijs gemaakt en kunnen nuance missen; de uitspraak zelf is altijd leidend. Dit is geen juridisch advies.